Benefici prima casa negati se i due appartamenti dell’immobile superano complessivamente i 240 mq.

IL CASO

La Commissione Tributaria Regionale del Lazio, sezione di Roma, confermando la sentenza di primo grado, aveva dichiarato legittimo l’avviso di liquidazione con il quale l’Agenzia dell’Entrate non aveva riconosciuto ai contribuenti il diritto alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, stante la natura di lusso dell’immobile.

La Commissione fondava la propria decisione sulla circostanza che l’immobile in esame si sviluppava su due piani, ciascuno dei quali di mq 240 e che, dunque, la somma di essi era superiore al parametro indicato dal D.M. 2 agosto 1969 al fine di godere dell’agevolazione richiesta.

Con il ricorso introduttivo del terzo grado di giudizio, i contribuenti hanno lamentato la violazione e falsa applicazione del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, dell’art. 2697 c.c. e del D.M. 2 agosto 1969, art. 6 sostenendo che i giudici del merito avessero errato nel ritenere come unico l’immobile oggetto di compravendita, dovendosi esso considerare composto da due distinti appartamenti posti su due piani diversi e, quindi, autonomi, con la conseguenza che non potesse sommarsi la loro superficie e che, dunque, agli stessi dovesse riconoscersi l’agevolazione richiesta.

A sostegno di tale assunto i contribuenti rilevavano che dal certificato catastale e dall’attivazione di due diverse utenze domestiche di luce e gas risultava evidente la suindicata autonomia.

La Corte ha respinto il gravame osservando che diversamente da quanto affermato dai ricorrenti, la Commissione Regionale aveva correttamente fatto applicazione dei criteri di cui al D.M. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, al fine di stabilire se l’abitazione oggetto di compravendita fosse di lusso e, quindi, esclusa dai benefici per l’acquisto della prima casa ai sensi della tariffa 1, art. 1, nota 2 bis, del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

LE RAGIONI DELLA DECISIONE

Il D.M. 2 agosto 1969, art. 6, indica quale abitazione di lusso “le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)”.

Il D.P.R. n. 1142 del 1949, art. 40, rubricato (Unità immobiliare urbana) prevede, poi, che “si accerta come distinta unità immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l’uso locale, un cespite indipendente”.

Dal combinato disposto delle norme sopra richiamate si evince che ai fini tributari rileva l’unità immobiliare, avendo la Suprema Corte argomentato che “Ai fini fiscali devono essere considerate abitazioni di lusso, ai sensi del D.M. 2 agosto 1969, art. 6, tutti gli immobili aventi una superficie utile complessiva maggiore di 240 metri quadrati, a nulla rilevando che si tratti di appartamenti compresi in fabbricati condominiali o di singole unità abitative” (Cass. n. 23591 del 2012).

In caso analogo si era affermato che: “In tema di agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”, per stabilire se l’abitazione sia di lusso non assume specifica rilevanza la destinazione che l’acquirente o gli acquirenti attribuiscono al bene, sicché, in caso di acquisto “pro indiviso” di un unico cespite immobiliare (nella specie, villino di due piani, con locale autorimessa e terreno pertinenziale) da parte di due acquirenti, non è consentito il frazionamento della superficie utile tra i medesimi (nella specie, imputando a ciascuno di essi un piano dello stabile) come se il rogito notarile riguardasse due autonome alienazioni, ostandovi la contitolarità indivisa dei diritti sul bene, che consente, ai sensi dell’art. 1102 c.c., a ciascun comunista la facoltà di usare il bene comune.” (Cass. n. 7457/16 ord.)

CONCLUSIONI

Alla luce di quanto sopra è parso evidente l’errore interpretativo da cui muoveva la censura proposta dai contribuenti, proprietari dell’unico immobile oggetto dell’avviso di accertamento, laddove essi hanno confuso il concetto di unità immobiliare, rilevante ai fini dell’applicazione dell’agevolazione richiesta, e quello di unità abitativa.

Nel caso di specie, secondo tutte le Corti interpellate, non vi era dubbio che si fosse in presenza di un’unica unità immobiliare posto che, per come indicato dallo stesso atto di compravendita oggetto di accertamento, riportato nel ricorso, risultava contraddistinta da “una porzione immobiliare (…) costituita da un fabbricato per due unità abitative sviluppatesi ai piani terra e primo per complessivi vani 14 virgola 5 catastali (…)” rispetto alla quale è risultata irrilevante, ai fini del giudizio, la circostanza che essa sia costituita da due unità abitative.

Sul punto la Commissione Regionale aveva infatti posto in luce come dalla lettura del contratto di compravendita e della perizia di parte risultasse che l’immobile “consiste in un fabbricato della tipologia “Edilizia abitazione in ville” (…) L’immobile è costituito da un piano terra con due ingressi, vano studio, vano salotto, vano pranzo, vano letto e numero tre bagni nonché da un primo piano composto da tre vani letto, due bagni e un vano studio”, descrizione che evidenziava, senza spazio per alcuna logica diversa interpretazione, l’unicità del bene.

 

Autore Avv. Luigi Critelli

Novità in materia di pignoramento prima casa: L.157/19

L.157/19: sospensione del pignoramento sulla prima casa in caso di rinegoziazione del mutuo ipotecario.

Il Decreto-legge 26.10.2019, n. 124, cosiddetto “Decreto fiscale”, contenente “Disposizioni urgenti in materia fiscale e per esigenze indifferibili”, è stato approvato definitivamente e convertito con la Legge 19 dicembre 2019, n. 157, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 301 del 24 dicembre 2019.

Si tratta del provvedimento che compone, insieme alla Legge di stabilità, la manovra finanziaria 2020.

Con la conversione in legge, è stato introdotto l’art.41-bis, rubricato “Mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”, il quale prevede che il debitore consumatore soggetto a pignoramento che colpisce la sua prima casa potrà, ricorrendone determinati presupposti ed a certe condizioni, presentare al giudice dell’esecuzione richiesta di sospensione della procedura, al fine di rinegoziare il proprio mutuo/finanziamento con il creditore ipotecario di primo grado.

La norma concede, quindi, la possibilità al debitore esecutato in una procedura immobiliare avente ad oggetto la propria prima casa di rinegoziare il mutuo/finanziamento ipotecario di primo grado, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, con una banca terza, il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere. Nel frattempo, la procedura esecutiva potrà essere sospesa.

Vi sono – tuttavia – presupposti essenziali per l’applicazione dell’art.41-bis.

Per quanto riguarda i requisiti soggettivi:

– il debitore deve essere qualificato come “consumatore” ai sensi del Codice del Consumo;

– non penda nei confronti del debitore una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento (L.3/2012);

– il creditore deve esercitare attività bancaria (art.10 TUB) o essere una società di cartolarizzazione del credito (L.130/1999);

Per quanto attiene invece  i requisiti oggettivi del credito:

– lo stesso deve derivare da mutuo ipotecario di primo grado sostanziale;

– il debitore deve aver rimborsato almeno il 10% del mutuo;

– il debito complessivo non deve essere superiore ad € 250.000,00, comprensivo di quanto previsto dall’art.2855 c.c..

E’ inoltre necessario che:

– sia pendente una esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca;

– il pignoramento sia stato notificato tra il 1° gennaio 2010 ed il 30 giugno 2019;

– mancanza di altri creditori sul medesimo bene o nella stessa procedura.

L’istanza per l’accesso al procedimento previsto dall’art.41-bis, non deve essere mai stata presentata all’interno del medesimo procedimento esecutivo, deve essere presentata entro il 31/12/2021.

In relazione all’importo offerto, lo stesso deve essere alternativamente:

  • pari al 75% del prezzo d’asta successiva;
  • se la prima asta non è ancora stata fissata, pari al 75% del valore della CTU;
  • se il debito complessivo è inferiore al 75% dei predetti valori, l’offerta deve essere pari alla somma tra capitale ed interessi;

Il rimborso proposto può essere dilazionato per una durata massima di 30 anni.

In ogni caso, il mutuo dovrà essere estinto entro il compimento dell’ottantesimo anno di età del debitore (la norma riporta l’infelice locuzione “la sua durata in anni, sommata all’età del debitore, non superi tassativamente il numero di 80”)

Il creditore è sempre libero di rifiutare la propria adesione all’istanza ovvero di rigettare, anche successivamente alla presentazione dell’istanza congiunta, la richiesta di rinegoziazione avanzata dal debitore. E’ prevista, peraltro, la possibilità che la rinegoziazione o il rifinanziamento possa essere accordato ad un di lui parente o affine di terzo grado, che ovviamente rientri nei presupposti di cui al 2° comma.

Altra interessante novità è costituita dalla possibilità di accedere alla garanzia rilasciata dal Fondi di Garanzia per i mutui di Prima Casa, introdotto con la Legge di Stabilità 2014, nella misura del 50% dell’importo oggetto di rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento.

Raggiunto poi l’accordo circa la nuova rinegoziazione/rifinanziamento, l’eventuale ulteriore cifra debitoria verrà – sostanzialmente – cancellata e non sarà più possibile richiederla da parte del creditore. Di fatto, pertanto, il debitore verrà esdebitato.

Al fine di comprendere pienamente la portata di questa riforma e valutarne i risvolti pratici, bisognerà tuttavia attendere l’emanazione dei decreti ministeriali – entro 90 giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione – che definiranno il contenuto e le istruzioni per la presentazione dell’istanza, le modalità operative relative al Giudice designato,  il procedimento concreto di versamento della somma al Fondo di Garanzia per la prima casa, ed anche le modalità di segnalazione nell’Archivio della Centrale Rischi ed in quelli dei sistemi di informazione creditizia.

 

Autrice Avv. Elisa Macrì      Autore Avv. Francesco Marabeti

Cessione della “prima casa” in caso di separazione e cessazione degli effetti civili del matrimonio

La cessione a terzi, prima del decorso del quinquennio, di un immobile oggetto di agevolazione fiscale “prima casa”, in virtù di clausole contenute in un accordo di separazione non comporta decadenza dal beneficio.

Cosa sono le agevolazioni “prima casa”

Chi acquista un immobile da destinare ad abitazione principale può usufruire di una serie di agevolazioni fiscali, i cd. benefici “prima casa”, che consentono di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto in presenza di determinate condizioni. Con i benefici prima casa, sono ridotte sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa; altresì non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.

Decadenza dal beneficio fiscale

La Nota II.bis, posta in calce all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 (TUR), che disciplina le cosiddette agevolazioni “prima casa”, al punto 4) prevede espressamente che: “caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all’imposta sul valore aggiunto, l’ufficio dell’Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell’articolo 55 del presente testo unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.
Dunque, nel caso in cui l’immobile venga alienato prima del decorso del quinquennio e non  si proceda a riacquistare entro l’anno una nuova abitazione da destinare ad abitazione principale, si decade dai benefici fiscali concessi e pertanto sono dovute le imposte ordinarie nella misura ordinaria oltre ad una sovrattassa del 30%.

Agevolazioni in caso di separazione e divorzio – l’art. 19 della legge 06 marzo 1987 n. 74- Risoluzione Agenzia Entrate n. 80/E del 09 settembre 2019

L’art. 19 della legge n. 74 del 06 marzo 1987 prevede che: “Tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio nonché ai procedimenti anche esecutivi e cautelari diretti ad ottenere la corresponsione o la revisione degli assegni di cui agli articoli 5 e 6 della legge 1º dicembre 1970, n. 898, sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa”.
La Corte Costituzionale, con sentenza n. 154 del 10 maggio 1999, ha esteso la portata di tale norma anche ai procedimenti di separazione personale dei coniugi.
Di tale avviso anche l’Agenzia delle Entrate che con circolare n. 2/2014 ha statuito che tutti gli atti relativi al procedimento di separazione e divorzio possono usufruire dell’esenzione di cui all’art. 19 L. 74/1987.
Con l’esenzione in parola, il legislatore ha inteso favorire gli atti e le convenzioni che i coniugi pongono in essere nel momento della crisi matrimoniale, nell’intento di regolare i loro rapporti patrimoniali. In applicazione del predetto principio, è stato evidenziato che in tema di agevolazioni “prima casa”, il trasferimento dell’immobile prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto, se effettuato in favore del coniuge in virtù di un accordo di separazione, non comporta la decadenza dai benefici fiscali, attesa la ratio dell’art. 19 della L. 74/1987, che è quella di favorire la complessiva sistemazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi in occasione della crisi, escludendo che derivino ripercussioni fiscali sfavorevoli dagli accordi intervenuti in tale sede”. (così Cass. 8104/2017; conf. Cass. 13340/2016).
In passato la giurisprudenza aveva già avuto modo di chiarire che “l’attribuzione al coniuge della casa coniugale in adempimento di una condizione inserita nell’atto di separazione consensuale non costituisce una forma di alienazione dell’immobile rilevante ai fini della decadenza dei benefici fiscali” (Cass. 3753/2014).
Da ultimo, la recente ordinanza del 21 marzo 2019, n, 7966, che ha stabilito che: “il trasferimento immobiliare avvenuto all’interno del nucleo familiare è di portata generale e dunque non può non estendersi anche all’ipotesi di trasferimento dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa ad un terzo”.

Conclusioni

Alla luce di quanto sopra, in linea con la ratio dell’art. 19 della L. 74/1987, l’Agenzia Entrate è intervenuta anch’essa sul punto  con la risoluzione n. 80/E del 9 settembre 2019, ritenendo che la cessione a terzi di un immobile oggetto di agevolazione prima casa, in virtù di clausole contenute in un accordo di separazione omologato dal giudice, non comporta la decadenza dal relativo beneficio. Da oggi, si ritiene in definitiva che la vendita della prima casa prima del decorso dei cinque anni, a favore del coniuge o a terzi, indipendentemente dalla previsione della suddivisione del ricavato della vendita, in forza di un accordo di separazione o divorzio, non implichi mai la perdita del beneficio fiscale medesimo.

 

 

Autrice Avv. Graziella Lapenta

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