Novità in materia di pignoramento prima casa: L.157/19

22 Gennaio 2020

L.157/19: sospensione del pignoramento sulla prima casa in caso di rinegoziazione del mutuo ipotecario.

Il Decreto-legge 26.10.2019, n. 124, cosiddetto “Decreto fiscale”, contenente “Disposizioni urgenti in materia fiscale e per esigenze indifferibili”, è stato approvato definitivamente e convertito con la Legge 19 dicembre 2019, n. 157, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 301 del 24 dicembre 2019.

Si tratta del provvedimento che compone, insieme alla Legge di stabilità, la manovra finanziaria 2020.

Con la conversione in legge, è stato introdotto l’art.41-bis, rubricato “Mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”, il quale prevede che il debitore consumatore soggetto a pignoramento che colpisce la sua prima casa potrà, ricorrendone determinati presupposti ed a certe condizioni, presentare al giudice dell’esecuzione richiesta di sospensione della procedura, al fine di rinegoziare il proprio mutuo/finanziamento con il creditore ipotecario di primo grado.

La norma concede, quindi, la possibilità al debitore esecutato in una procedura immobiliare avente ad oggetto la propria prima casa di rinegoziare il mutuo/finanziamento ipotecario di primo grado, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, con una banca terza, il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere. Nel frattempo, la procedura esecutiva potrà essere sospesa.

Vi sono – tuttavia – presupposti essenziali per l’applicazione dell’art.41-bis.

Per quanto riguarda i requisiti soggettivi:

– il debitore deve essere qualificato come “consumatore” ai sensi del Codice del Consumo;

– non penda nei confronti del debitore una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento (L.3/2012);

– il creditore deve esercitare attività bancaria (art.10 TUB) o essere una società di cartolarizzazione del credito (L.130/1999);

Per quanto attiene invece  i requisiti oggettivi del credito:

– lo stesso deve derivare da mutuo ipotecario di primo grado sostanziale;

– il debitore deve aver rimborsato almeno il 10% del mutuo;

– il debito complessivo non deve essere superiore ad € 250.000,00, comprensivo di quanto previsto dall’art.2855 c.c..

E’ inoltre necessario che:

– sia pendente una esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca;

– il pignoramento sia stato notificato tra il 1° gennaio 2010 ed il 30 giugno 2019;

– mancanza di altri creditori sul medesimo bene o nella stessa procedura.

L’istanza per l’accesso al procedimento previsto dall’art.41-bis, non deve essere mai stata presentata all’interno del medesimo procedimento esecutivo, deve essere presentata entro il 31/12/2021.

In relazione all’importo offerto, lo stesso deve essere alternativamente:

  • pari al 75% del prezzo d’asta successiva;
  • se la prima asta non è ancora stata fissata, pari al 75% del valore della CTU;
  • se il debito complessivo è inferiore al 75% dei predetti valori, l’offerta deve essere pari alla somma tra capitale ed interessi;

Il rimborso proposto può essere dilazionato per una durata massima di 30 anni.

In ogni caso, il mutuo dovrà essere estinto entro il compimento dell’ottantesimo anno di età del debitore (la norma riporta l’infelice locuzione “la sua durata in anni, sommata all’età del debitore, non superi tassativamente il numero di 80”)

Il creditore è sempre libero di rifiutare la propria adesione all’istanza ovvero di rigettare, anche successivamente alla presentazione dell’istanza congiunta, la richiesta di rinegoziazione avanzata dal debitore. E’ prevista, peraltro, la possibilità che la rinegoziazione o il rifinanziamento possa essere accordato ad un di lui parente o affine di terzo grado, che ovviamente rientri nei presupposti di cui al 2° comma.

Altra interessante novità è costituita dalla possibilità di accedere alla garanzia rilasciata dal Fondi di Garanzia per i mutui di Prima Casa, introdotto con la Legge di Stabilità 2014, nella misura del 50% dell’importo oggetto di rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento.

Raggiunto poi l’accordo circa la nuova rinegoziazione/rifinanziamento, l’eventuale ulteriore cifra debitoria verrà – sostanzialmente – cancellata e non sarà più possibile richiederla da parte del creditore. Di fatto, pertanto, il debitore verrà esdebitato.

Al fine di comprendere pienamente la portata di questa riforma e valutarne i risvolti pratici, bisognerà tuttavia attendere l’emanazione dei decreti ministeriali – entro 90 giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione – che definiranno il contenuto e le istruzioni per la presentazione dell’istanza, le modalità operative relative al Giudice designato,  il procedimento concreto di versamento della somma al Fondo di Garanzia per la prima casa, ed anche le modalità di segnalazione nell’Archivio della Centrale Rischi ed in quelli dei sistemi di informazione creditizia.

 

Autrice Avv. Elisa Macrì      Autore Avv. Francesco Marabeti



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