Cessione della “prima casa” in caso di separazione e cessazione degli effetti civili del matrimonio

18 Dicembre 2019

La cessione a terzi, prima del decorso del quinquennio, di un immobile oggetto di agevolazione fiscale “prima casa”, in virtù di clausole contenute in un accordo di separazione non comporta decadenza dal beneficio.

Cosa sono le agevolazioni “prima casa”

Chi acquista un immobile da destinare ad abitazione principale può usufruire di una serie di agevolazioni fiscali, i cd. benefici “prima casa”, che consentono di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto in presenza di determinate condizioni. Con i benefici prima casa, sono ridotte sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa; altresì non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.

Decadenza dal beneficio fiscale

La Nota II.bis, posta in calce all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 (TUR), che disciplina le cosiddette agevolazioni “prima casa”, al punto 4) prevede espressamente che: “caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all’imposta sul valore aggiunto, l’ufficio dell’Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell’articolo 55 del presente testo unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.
Dunque, nel caso in cui l’immobile venga alienato prima del decorso del quinquennio e non  si proceda a riacquistare entro l’anno una nuova abitazione da destinare ad abitazione principale, si decade dai benefici fiscali concessi e pertanto sono dovute le imposte ordinarie nella misura ordinaria oltre ad una sovrattassa del 30%.

Agevolazioni in caso di separazione e divorzio – l’art. 19 della legge 06 marzo 1987 n. 74- Risoluzione Agenzia Entrate n. 80/E del 09 settembre 2019

L’art. 19 della legge n. 74 del 06 marzo 1987 prevede che: “Tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio nonché ai procedimenti anche esecutivi e cautelari diretti ad ottenere la corresponsione o la revisione degli assegni di cui agli articoli 5 e 6 della legge 1º dicembre 1970, n. 898, sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa”.
La Corte Costituzionale, con sentenza n. 154 del 10 maggio 1999, ha esteso la portata di tale norma anche ai procedimenti di separazione personale dei coniugi.
Di tale avviso anche l’Agenzia delle Entrate che con circolare n. 2/2014 ha statuito che tutti gli atti relativi al procedimento di separazione e divorzio possono usufruire dell’esenzione di cui all’art. 19 L. 74/1987.
Con l’esenzione in parola, il legislatore ha inteso favorire gli atti e le convenzioni che i coniugi pongono in essere nel momento della crisi matrimoniale, nell’intento di regolare i loro rapporti patrimoniali. In applicazione del predetto principio, è stato evidenziato che in tema di agevolazioni “prima casa”, il trasferimento dell’immobile prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto, se effettuato in favore del coniuge in virtù di un accordo di separazione, non comporta la decadenza dai benefici fiscali, attesa la ratio dell’art. 19 della L. 74/1987, che è quella di favorire la complessiva sistemazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi in occasione della crisi, escludendo che derivino ripercussioni fiscali sfavorevoli dagli accordi intervenuti in tale sede”. (così Cass. 8104/2017; conf. Cass. 13340/2016).
In passato la giurisprudenza aveva già avuto modo di chiarire che “l’attribuzione al coniuge della casa coniugale in adempimento di una condizione inserita nell’atto di separazione consensuale non costituisce una forma di alienazione dell’immobile rilevante ai fini della decadenza dei benefici fiscali” (Cass. 3753/2014).
Da ultimo, la recente ordinanza del 21 marzo 2019, n, 7966, che ha stabilito che: “il trasferimento immobiliare avvenuto all’interno del nucleo familiare è di portata generale e dunque non può non estendersi anche all’ipotesi di trasferimento dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa ad un terzo”.

Conclusioni

Alla luce di quanto sopra, in linea con la ratio dell’art. 19 della L. 74/1987, l’Agenzia Entrate è intervenuta anch’essa sul punto  con la risoluzione n. 80/E del 9 settembre 2019, ritenendo che la cessione a terzi di un immobile oggetto di agevolazione prima casa, in virtù di clausole contenute in un accordo di separazione omologato dal giudice, non comporta la decadenza dal relativo beneficio. Da oggi, si ritiene in definitiva che la vendita della prima casa prima del decorso dei cinque anni, a favore del coniuge o a terzi, indipendentemente dalla previsione della suddivisione del ricavato della vendita, in forza di un accordo di separazione o divorzio, non implichi mai la perdita del beneficio fiscale medesimo.

 

 

Autrice Avv. Graziella Lapenta



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