Benefici prima casa negati se i due appartamenti dell’immobile superano complessivamente i 240 mq.

5 Maggio 2020

benefici prima casa negati

IL CASO

La Commissione Tributaria Regionale del Lazio, sezione di Roma, confermando la sentenza di primo grado, aveva dichiarato legittimo l’avviso di liquidazione con il quale l’Agenzia dell’Entrate non aveva riconosciuto ai contribuenti il diritto alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, stante la natura di lusso dell’immobile.

La Commissione fondava la propria decisione sulla circostanza che l’immobile in esame si sviluppava su due piani, ciascuno dei quali di mq 240 e che, dunque, la somma di essi era superiore al parametro indicato dal D.M. 2 agosto 1969 al fine di godere dell’agevolazione richiesta.

Con il ricorso introduttivo del terzo grado di giudizio, i contribuenti hanno lamentato la violazione e falsa applicazione del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, dell’art. 2697 c.c. e del D.M. 2 agosto 1969, art. 6 sostenendo che i giudici del merito avessero errato nel ritenere come unico l’immobile oggetto di compravendita, dovendosi esso considerare composto da due distinti appartamenti posti su due piani diversi e, quindi, autonomi, con la conseguenza che non potesse sommarsi la loro superficie e che, dunque, agli stessi dovesse riconoscersi l’agevolazione richiesta.

A sostegno di tale assunto i contribuenti rilevavano che dal certificato catastale e dall’attivazione di due diverse utenze domestiche di luce e gas risultava evidente la suindicata autonomia.

La Corte ha respinto il gravame osservando che diversamente da quanto affermato dai ricorrenti, la Commissione Regionale aveva correttamente fatto applicazione dei criteri di cui al D.M. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, al fine di stabilire se l’abitazione oggetto di compravendita fosse di lusso e, quindi, esclusa dai benefici per l’acquisto della prima casa ai sensi della tariffa 1, art. 1, nota 2 bis, del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

LE RAGIONI DELLA DECISIONE

Il D.M. 2 agosto 1969, art. 6, indica quale abitazione di lusso “le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)”.

Il D.P.R. n. 1142 del 1949, art. 40, rubricato (Unità immobiliare urbana) prevede, poi, che “si accerta come distinta unità immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l’uso locale, un cespite indipendente”.

Dal combinato disposto delle norme sopra richiamate si evince che ai fini tributari rileva l’unità immobiliare, avendo la Suprema Corte argomentato che “Ai fini fiscali devono essere considerate abitazioni di lusso, ai sensi del D.M. 2 agosto 1969, art. 6, tutti gli immobili aventi una superficie utile complessiva maggiore di 240 metri quadrati, a nulla rilevando che si tratti di appartamenti compresi in fabbricati condominiali o di singole unità abitative” (Cass. n. 23591 del 2012).

In caso analogo si era affermato che: “In tema di agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”, per stabilire se l’abitazione sia di lusso non assume specifica rilevanza la destinazione che l’acquirente o gli acquirenti attribuiscono al bene, sicché, in caso di acquisto “pro indiviso” di un unico cespite immobiliare (nella specie, villino di due piani, con locale autorimessa e terreno pertinenziale) da parte di due acquirenti, non è consentito il frazionamento della superficie utile tra i medesimi (nella specie, imputando a ciascuno di essi un piano dello stabile) come se il rogito notarile riguardasse due autonome alienazioni, ostandovi la contitolarità indivisa dei diritti sul bene, che consente, ai sensi dell’art. 1102 c.c., a ciascun comunista la facoltà di usare il bene comune.” (Cass. n. 7457/16 ord.)

CONCLUSIONI

Alla luce di quanto sopra è parso evidente l’errore interpretativo da cui muoveva la censura proposta dai contribuenti, proprietari dell’unico immobile oggetto dell’avviso di accertamento, laddove essi hanno confuso il concetto di unità immobiliare, rilevante ai fini dell’applicazione dell’agevolazione richiesta, e quello di unità abitativa.

Nel caso di specie, secondo tutte le Corti interpellate, non vi era dubbio che si fosse in presenza di un’unica unità immobiliare posto che, per come indicato dallo stesso atto di compravendita oggetto di accertamento, riportato nel ricorso, risultava contraddistinta da “una porzione immobiliare (…) costituita da un fabbricato per due unità abitative sviluppatesi ai piani terra e primo per complessivi vani 14 virgola 5 catastali (…)” rispetto alla quale è risultata irrilevante, ai fini del giudizio, la circostanza che essa sia costituita da due unità abitative.

Sul punto la Commissione Regionale aveva infatti posto in luce come dalla lettura del contratto di compravendita e della perizia di parte risultasse che l’immobile “consiste in un fabbricato della tipologia “Edilizia abitazione in ville” (…) L’immobile è costituito da un piano terra con due ingressi, vano studio, vano salotto, vano pranzo, vano letto e numero tre bagni nonché da un primo piano composto da tre vani letto, due bagni e un vano studio”, descrizione che evidenziava, senza spazio per alcuna logica diversa interpretazione, l’unicità del bene.

 

Autore Avv. Luigi Critelli



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